在大阪买房做民宿现在还划算吗？新政策下海外投资人风险大不大
几年前，大阪的民宿投资可以说是热门到“一房难求”。很多海外买家冲着短租收益，一口气买了好几套小公寓，想着靠游客源源不断的需求，每个月轻松收租。但最近几年，日本的民宿政策收紧，疫情也带来冲击，于是很多人问：现在在大阪买房做民宿，还划算吗？风险到底有多大？今天我就结合几个真实故事，和大家聊聊这个问题。
民宿黄金期：日进斗金的传说
先说个故事。2017年，我认识一位香港投资人陈小姐，她在大阪心斋桥附近买了一套30平的小公寓，花了2500万日元。当时 Airbnb 在日本火得一塌糊涂，她把房子挂上去，旺季每天房租高达2万日元，淡季也有1万出头。算下来，一年毛收益接近房价的 8%。陈小姐很快就回本，觉得自己押对了宝。
那时的确是民宿的黄金期。房价合理，游客激增，几乎所有人都觉得“稳赚不赔”。
新政策下的民宿市场
可好景不长，日本政府在 2018 年颁布了《住宅宿泊事业法》，对民宿实行严格监管：
- 必须申请合法民宿执照，不能随便把房子放到短租平台；
- 每年经营天数限制，普通住宅民宿最多180天；
- 消防、建筑合规要求，需要符合安全规范；
- 邻里关系：社区投诉也可能导致营业许可被吊销。
这意味着，很多原本靠“灰色经营”的民宿，被迫退出市场。曾经轻松收钱的模式，变成了一场合规马拉松。
案例分享：三位投资人的不同结局
- A先生：踩坑案例
来自台湾的 A 先生在大阪郊区买了两套小公寓，打算做短租。结果没拿到民宿执照，只能转做长租。由于地段一般，租金收益率只有 3%，远低于预期。 - B女士：稳健案例
B 女士同样来自海外，她在 ZOLA 顾问的建议下，选择靠近地铁和景点的物业，并且提前申请了合法执照。她还和本地运营公司合作，确保物业合规。虽然疫情期间短租市场受挫，但她通过灵活调整，转为月租，仍然保持了约 5% 的收益率。 - C先生：转型案例
C 先生本来只做短租，但在 2020 年后游客骤减，他选择把部分房源转型为中长期合租，租给留学生和外企员工。这样一来，虽然短期收益下降，但整体现金流稳定下来，避免了长期空置。
这三个故事说明，买房做民宿能不能赚钱，不在于“大环境”，而在于你是否合规、是否灵活应对。
风险到底有多大？
现在在大阪做民宿，最大的风险其实不是“没人住”，而是“不能合法经营”。
- 执照风险：没有执照，一旦被查，平台会下架房源，还可能面临罚款。
- 政策风险：政府随时可能调整天数限制或申请条件。
- 市场风险：淡旺季差距大，不能只看旺季数据。
很多海外投资人往往只看收益曲线，却忽略了合规和成本，这才是“致命一击”。
大阪 vs 东京：对比更直观
不少人会问：“东京是不是更安全？”
- 大阪：游客集中在心斋桥、道顿堀、环球影城，旺季需求旺盛，但政策监管更严格。
- 东京：作为首都，整体政策更规范，申请执照流程透明，但房价高，投资门槛比大阪大。
- 京都：文化旅游资源丰富，但对民宿限制最严，很多区域干脆禁止经营。
所以，选择哪个城市，取决于你的预算和风险承受能力。
疫情后的市场恢复
根据大阪观光局的数据，2023 年以来游客人数恢复到疫情前的 80% 以上，尤其是中国、韩国、东南亚游客回流明显。酒店入住率也接近满额，这意味着短租民宿的需求在逐步回升。
但同时，合规成本比以前更高：消防改造、管理费、保险费，都让投资者必须重新计算收益模型。
还划算吗？算一笔账
假设你在大阪市中心买一套3000万日元的小公寓：
- 如果做长租，年收益大约 3–4%。
- 如果做合法民宿，平均年收益可能在 5–7%。
听起来民宿更划算，但前提是你要承担执照申请、合规改造、管理费等额外成本。没有专业团队协助，风险非常高。
ZOLA 的建议
ZOLA 株式会社在帮助客户做房产投资时，一般会从三个角度切入：
- 政策合规：先看房子能不能申请执照，不合规的一票否决。
- 收益模拟：根据地段、客流、管理模式，计算真实净收益。
- 灵活转型：一旦民宿市场波动，可以转为月租或长期租赁，避免空置。
很多客户在顾问建议下，选择“混合模式”，既能抓住旺季民宿的高收益，又能通过月租维持稳定现金流。
常见问题解答（FAQ）
1.外国人能申请日本民宿执照吗？
可以，只要拥有合法房产并满足条件。一般建议通过本地公司代为申请。
2.如果没执照，做民宿风险大吗？
非常大。不仅可能被罚款，还会被平台永久封号。
3.大阪的长租收益率怎么样？
一般在 3–4% 左右，核心区域稍高，郊区则偏低。
4.现在买房做民宿还值得吗？
如果合规经营，地段好，还是有机会。但要有长期心态。
5.ZOLA 能提供什么帮助？
ZOLA 会帮客户评估房产是否能合法经营，协助申请执照，并提供托管和运营服务。
综上，大阪买房做民宿不是“一夜暴富”的游戏，而是一场长期经营的考验。合规经营、专业管理和合理预期，才是海外投资人能在日本民宿市场稳健获利的关键。如果有 ZOLA 株式会社这样的顾问陪伴，你不仅能避开政策风险，还能真正享受到资产增值与收益并行的双重回报。