投资日本房产有哪些税？这笔账你得算清楚

“去日本买套房，听起来挺诱人？”

“风景优美，永久产权，投资回报似乎也不错？”

“但是，等等！在日本当房东，除了房贷、管理费，还有哪些隐藏的成本在等着你？”

“税！”

没错，今天ZOLA株式会社就来和您好好算一笔账，聊聊投资日本房产，那些你绝对不能忽视的“甜蜜负担”——各种各样的税费！别等到交税的时候才傻眼，提前了解清楚，才能让您的投资更加明智稳健。

第一道关卡：购房时的“见面礼”——不动产取得税

想象一下，您终于看中了一套心仪的日本房产，准备签合同的那一刻，除了激动，您是否也该冷静下来想想，这笔交易的“入场券”是多少钱呢？

在日本，购买不动产并非一手交钱一手交货那么简单，首先迎接您的就是“不动产取得税”。这笔税金是对您取得不动产这一行为征收的，无论您是购买新房还是二手房，都无法避免。

那么，这笔税到底怎么算呢？别担心，我们给您简单明了地列出来：

不动产取得税 = 固定资产税评价额 × 税率

这里的“固定资产税评价额”并非您实际购买的价格，而是由日本政府根据房产的种类、结构、地段、建筑年份等因素评估出的一个金额，通常会低于市场价。而税率则根据房产的种类有所不同：

• 住宅： 原则上为4%，但在特定条件下（例如2024年3月31日之前取得的住宅），可以享受**3%**的优惠税率。
• 住宅以外的建筑物（例如商铺、写字楼）： 4%。
• 土地： 原则上为4%，但在特定条件下（例如2024年3月31日之前取得的土地），可以享受**3%**的优惠税率。

举个例子： 假设您在日本看中一套公寓，其固定资产税评价额为2000万日元，如果您是在优惠期内购买的住宅，那么您需要缴纳的不动产取得税就是：

2000万日元 × 3% = 60万日元

这可不是一笔小数目，足以购买一辆不错的家用轿车了！所以，在您 планировать 您的购房预算时，务必将这笔“见面礼”考虑在内。

第二重考验：持有期间的“年贡”——固定资产税与都市计划税

成功购入房产后，您就成为了日本的“地主”或“房东”。但是，拥有房产并非一劳永逸，每年您还需要向日本政府缴纳两笔重要的税费——固定资产税和都市计划税。

这两笔税就像是您持有房产的“年贡”，每年都要按时缴纳。

固定资产税，顾名思义，是对您拥有的土地和建筑物等固定资产征收的税费。它的计算方式与不动产取得税类似：

固定资产税 = 固定资产税评价额 × 标准税率（通常为1.4%）

需要注意的是，根据地方政府的财政状况，实际税率可能会略有不同。此外，对于符合一定条件的住宅用地，还可以享受税额减免的优惠政策。

都市计划税，则是为了城市基础设施建设和维护而征收的税费。它的计算方式也与固定资产税类似，但税率通常会低于固定资产税：

都市计划税 = 固定资产税评价额 × 税率（上限为0.3%，实际税率由地方政府决定）

不妨再举个例子： 假设您拥有的那套公寓，其土地和建筑物的固定资产税评价额分别为1000万日元和800万日元，当地的固定资产税率为1.4%，都市计划税率为0.2%。那么您每年需要缴纳的税费就是：

• 固定资产税：(1000万日元 + 800万日元) × 1.4% = 25.2万日元
• 都市计划税：(1000万日元 + 800万日元) × 0.2% = 3.6万日元
• 每年合计：25.2万日元 + 3.6万日元 = 28.8万日元

看到这个数字，您是否对持有日本房产的成本有了更清晰的认识？这可是一笔持续性的支出，需要纳入您的长期投资规划中。

第三个关卡：出租时的“收益分享”——所得税与法人税（若以公司名义持有）

如果您购买日本房产的目的不仅仅是自住，而是希望通过出租获取收益，那么您还需要关注所得税。

当您将房产出租后获得的租金收入，在扣除必要的运营成本（例如管理费、维修费、折旧费等）后，形成的利润将计入您的个人所得，需要按照日本的个人所得税税率进行纳税。

日本的个人所得税采用累进税率，根据您的所得金额不同，税率也会有所不同，从5%到45%不等。此外，还需要缴纳一定的居民税（地方税），税率通常为10%左右。

这是否意味着您的租金收益要被“扒掉”一大块？ 是的，税务规划对于提高您的投资回报至关重要。

如果您是以公司名义持有房产并进行出租，那么您需要缴纳的是法人税。日本的法人税税率根据公司的规模和利润额有所不同。

第四道防线：出售时的“落袋为安”——所得税（譲渡所得税）

终于，您可能因为各种原因决定出售您的日本房产。当您以高于购买价格出售房产时，所获得的利润（譲渡所得）同样需要缴纳所得税。

但是，这笔税的计算方式和税率会根据您持有房产的时间长短而有所不同：

• 短期譲渡所得（持有时间不满5年）： 所得税率为30%，外加居民税9%，合计39%。
• 长期譲渡所得（持有时间超过5年）： 所得税率为15%，外加居民税5%，合计20%。

看到这个税率差异，您是否明白了长期持有的重要性？ 持有时间越长，出售时的税务负担相对越轻。

还有一些“小细节”需要注意！

除了以上主要的税种外，投资日本房产还可能涉及到一些其他的税费，例如：

• 印花税： 在签订不动产买卖合同时需要缴纳。
• 登录免许税： 在进行不动产所有权登记时需要缴纳。
• 消费税： 如果您购买的是新房，房款中通常包含消费税（目前税率为10%）。

ZOLA株式会社温馨提示：

面对如此复杂的税务体系，您是否感到有些头晕？别担心，ZOLA株式会社拥有专业的税务顾问团队，能够为您提供全方位的税务咨询和规划服务。

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不要让税务问题成为您投资日本房产的绊脚石！ 提前了解，合理规划，才能让您的投资之路更加顺畅。

现在，您是否对投资日本房产的税务有了更清晰的认识？ 这笔账，您现在是不是已经开始在心里默默计算了呢？

如果您还有任何关于日本房产投资税务的疑问，欢迎随时联系ZOLA株式会社，我们将竭诚为您服务！让我们一起在日本，安心置业，实现您的财富增长目标！