如何投资房产移民拿到日本永居？
近年来，日本吸引了众多海外投资者和创业者。尽管日本没有直接的“房产投资签证”，但通过设立公司并结合房地产投资，依然能拿到“经营管理签证”，为最终获得永住铺路。本文将为你详细拆解路径与策略。
一、日本没有“纯房产签证”，但房地产投资有用武之地
简单买房在日本并不能直接获得居留许可或签证；日本政府目前不提供类似葡萄牙、希腊的“黄金签证”政策。不过，房地产可作为商业经营的一部分，为申请“经营管理签证”提供切入点和稳定收益来源。
你可以利用日本注册的公司购买可出租的物业，实现现金流和资产收益，进而满足签证签发条件。
二、深入了解“经营管理签证”基础条件
✅ 投资门槛
- 设立公司需投资至少 500万日元（约30 万人民币）；已有公司的投资至少为250万日元。
✅ 办公场所
- 公司需要有真实办公地点（可以是共用工位、办公室空间）。
✅ 招聘与管理年限
- 创业公司需雇佣至少两名日本常住员工，已有公司需至少1名。
- 申请人需具备至少3年相关经营管理经验。
三、逻辑路径：房产投资如何配合拿签证
- 注册日本公司，例如“物业控股公司”。
- 将资本投入公司，可用于购买房产（例如投资型公寓、店面）。
购买物业后，通过租金带来的收益构建商业计划书，向日本出入境申请签证。较稳定的租金收益能够被视为公司经营成果，增强签证申请的可信度。
四、战略层面：为什么这么做？
- 签证审批更稳固：结合房产收益比单纯注册公司逻辑更真实、更可持续。
- 投资回报+资本保值：日本租赁市场稳定，部分地区回报率可达7%左右。
- 通往永住更快：累计居住5年即可申请永住权，符合长期规划。
五、申请流程详解
- 设立公司：选择株式会社或合同会社，提交法律文件、银行开户、资本资金支持。
- 租办公地址：租赁真实办公室或共享工位。
- 购房产并出租：物业注册在公司名下，通过出租获得租金收入。
- 准备材料：商业计划、租赁合同、物业收益报表、公司资料、个人背景材料等。
- 递交签证申请：提交“在留资格认定证明书(COE)”并申请经营管理签证。
- 开始运营：获证后在日本定居并实际经营；按期报税、缴税。
- 续签与永住：签证续签一般为1~5年；持续满足条件，满足居住期限后可申请永住。
六、投资房产注意事项
- 选对房产类型：以出租型公寓、商用店面、民宿/酒店等经营型房产为主。
- 资金合法性清晰：投资资金须透明，通过银行资金证明。
- 考虑财税成本：包括不动产税、城市规划税、印花税、物业管理费等。
- 妥善安排物业管理：租赁物业需委托专业物业公司管理并备案。
- 符合招聘条件：在公司方雇佣足够的本地员工，切勿违规操作。
七、为何选择ZOLA株式会社协助？
ZOLA株式会社是一家为有向日本发展意向的个人和企业提供一站式落地服务的公司。他们提供：
- 公司注册与银行开户
- 资产及房产投资规划与管理
- 签证申请指导：经营管理签证、移民签证等
- 日本商务考察、市场调研
- 贴心配套服务：续签支持、永住申请协助
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八、成功路径示例
例如有客户在东京购置三套出租公寓，每套年租金收入约400万日元，注册为“物业运营管理公司”，公司稳健运营，加上租金收益，首次申请经营管理签证在3个月内通过。后续续签顺利，持签累计5年后申请永住并成功实现资产增值。值得一提的是，公司在租赁管理与年报更新方面持续合规，使签证续签和永住获批更稳健。
九、结语
想通过投资日本房产实现永住目标，并不是简单买房就行。搭配设立公司，结合物业经营规划，是更成熟可行的路径。相比纯资产配置模型，资产+签证联动系统更可靠且规避政策风险。
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